La sous location

Définition de la sous-location

La sous-location est un contrat par lequel un locataire met à disposition temporairement, au profit d’un tiers (le sous locataire), le bien dont il jouit au titre d’un contrat de location principal. La contrepartie de cette mise à disposition réside dans le versement d’un loyer par le sous locataire. Elle peut également consister en d’autres types de services rendus contre hébergement, à condition d’être clairement stipulés par contrat.

La sous-location n’est pas une colocation. Elle n’est pas non plus un simple hébergement contre partage de charges.

La sous-location est plus ou moins autorisée selon la catégorie à laquelle appartient le contrat de location principal. Il y a donc des sous-locations légales et des sous-locations interdites.

Caractéristiques de la sous-location

Indexée sur le contrat principal, elle concerne les mêmes locaux. Toutefois, il est possible qu’elle ne porte que sur une partie de ceux-ci (exemple : une chambre). Elle ne peut avoir une durée plus longue que la durée prévue pour le contrat principal.

La sous-location ne peut donner plus de droits au sous locataire que ceux dont dispose le locataire lui-même. Le sous locataire doit bénéficier de la jouissance du bien sous loué, dans les mêmes conditions de tranquillité que le locataire. A défaut, il pourra exercer un recours à son encontre.

Le locataire reste responsable du non-paiement des loyers et des dégradations commises dans le local, comme s’il en était demeuré locataire. Le sous locataire n’a pas d’action directe contre le bailleur : son seul interlocuteur demeure le locataire principal pour toute demande (travaux, problèmes de jouissance…). Il ne bénéficie pas lui-même du régime des baux d’habitation de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Il doit partir en cas de résiliation du bail principal.

Conditions pour sous-louer

Les conditions pour sous louer vont dépendre du type de contrat de location principal.

Ainsi, s’agissant d’un bail d’habitation portant sur un logement consenti à titre de résidence principale (vide ou meublé : loi n°89-462 du 6 juillet 1989), la sous-location est interdite par principe, sauf accord exprès et écrit obtenu de la part du bailleur (article 8 de la loi). La sous-location est alors consentie moyennant un loyer, qui ne peut être supérieur au montant de la location consentie à titre principal. Cela permet d’éviter tout risque de spéculation. La sous-location peut porter sur tout ou partie du logement.

La sous-location d’un logement social est interdite par principe. Il reste toutefois possible de sous louer une pièce dudit logement sous certaines conditions (une personne handicapée, ou âgée de plus de 60 ans dans le cadre d’un contrat d’accueil familial ou pour un sous locataire de moins de 30 ans). Le montant du loyer sera alors proportionnel à la partie concédée en sous-location. L’organisme HLM doit être avisé dans tous les cas par lettre recommandée avec avis de réception.

La sous-location d’un local commercial est interdite sauf clause contraire (article L. 145-31 du Code de commerce). En cas de sous-location autorisée, le bailleur doit être appelé à concourir à l’acte. Ainsi, le locataire doit prévenir le bailleur de son intention de sous louer par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier. Le bailleur dispose d’un délai de 15 jours pour donner sa réponse. A défaut de retour, la sous-location est autorisée. Elle peut être partielle ou totale. Le prix de la sous-location peut être supérieur à celui de la location principale mais en ce cas, le bailleur pourra réclamer une augmentation correspondante du loyer.

Contrat de sous-location

Le contrat de sous-location sera établi en fonction du contrat de bail principal. Il doit contenir :

l’identité des parties, état civil, adresses ;
la durée de la sous-location ;
les modalités de résiliation, préavis, etc. ;
les obligations respectives des parties (dont le montant du loyer, sa date de règlement et les modalités afférentes au paiement des charges locatives).

Bon à savoir : le contrat doit, selon les cas et le type de location principal, porter l’accord écrit du bailleur (il concourt à l’acte) et être accompagné d’une copie du contrat de bail principal et de l’accord écrit séparé du bailleur. 

Source : Capital - 30 octobre 2018