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Fiscalité de la revente

Conseils

Fiscalité de la revente d’un bien immobilier

 

DES ABATTEMENTS LIES A LA DURÉE DE DÉTENTION

Les plus-values immobilières sont imposées à l’impôt sur le revenu (IR) au taux de 19 %, majoré des prélèvements sociaux (15,5 %). A cette imposition, peut s’ajouter, pour les cessions d’immeubles bâtis, une surtaxe de 2 à 6 % lorsque la plus-value excède 50 000 €. Au final, votre plus-value peut être taxée jusqu’à 40,5 % ! 
Des abattements pour durée de détention permettent d’alléger le poids de la fiscalité. Plus vous conservez le bien ou le terrain longtemps, moins vous êtes imposé ! La plus-value est, ainsi, exonérée d’IR au bout de 22 ans et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans.

A noter : les années de détention se comptent en année pleine. Par exemple, si vous avez gardé votre bien durant 8 ans et 7 mois, seule la durée de 8 années sera retenue pour calculer l’abattement.

Depuis le 1er septembre 2014, le taux et la cadence de l’abattement sur les plus-values pour la vente d’un immeuble bâti ou non bâti (terrain) ont été uniformisés.

CERTAINES CESSIONS SONT EXONÉRÉES

Certaines ventes immobilières sont, par nature, exonérées d’impôt sur les plus-values, quelle que soit la durée de détention du bien. Les exonérations sont les suivantes (chacune étant soumises à des conditions spécifiques) :

·         Vente de la résidence principale et des dépendances, quel que soit le montant de la plus-value. Si vous avez acheté votre nouveau logement avant d’avoir revendu l’ancien et si vous avez déménagé avant la revente, votre ancien logement n’est plus votre résidence principale lorsqu’il est vendu. L’exonération est toutefois maintenue à condition que la vente intervienne dans le délai « normal » à compter du déménagement. Initialement fixé à un an, ce délai a été assoupli par le fisc. Désormais, compte tenu des difficultés rencontrées par certains propriétaires pour vendre leur logement, les services fiscaux prennent en considération les caractéristiques du bien et du marché immobilier local.

·         Première vente d'un logement autre que la résidence principale à condition que le vendeur n’ait pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 années précédant la vente et qu’il remploie, dans un délai de 2 ans, le prix de vente dans l’acquisition ou la construction de sa résidence principale ;

·         Une exonération des plus-values de cession de droits de surélévation réalisées par des personnes physiques du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2018 en vue de la réalisation de locaux destinés à l’habitation ;

·         Bien exproprié ;

·         Bien échangé dans le cadre de certaines opérations de remembrement ;

·         Bien dont le prix de vente ne dépasse pas 15 000 € ;

·         Bien détenu depuis plus de 30 ans ;

·         Partage d’indivision conjugale ou de droit de succession et assimilés ;

·         Bien vendu à un organisme en charge du logement social (société HLM) ;

·         Première cession d’une habitation détenue en France par un  non-résident, dans la limite de 150.000 € de plus-value nette imposable ; 

·         Cession réalisée par des retraités ou invalides de condition modeste ;

·         Immeubles sinistrés (indemnité d’assurance).

Si vous êtes propriétaire de votre résidence principale, les plus-values immobilières dégagées lors de la vente d’une résidence secondaire ou d’un bien acquis comme investissement locatif sont donc imposables.

Plus largement, rappelons que les moins-values éventuelles enregistrées dans le cadre de vente d’un bien immobilier ne sont  imputables sur aucune plus-value ni aucun revenu.  

Qu'en est-il en des dernières mesures ? 

Alors que le gouvernement vient d’instaurer une mesure permettant d’exonérer largement de taxes sur les plus-values les terrains constructibles, le Conseil des prélèvements obligatoires (CPO) de la Cour de Compte souhaite durcir encore plus le ton. Explications.

La stabilité fiscale voulue par le président Macron serait-elle déjà sur la sellette ? La question mérite d’être posée après le rapport, fin janvier, du Conseil des prélèvements obligatoires (CPO) de la Cour des Comptes. Parmi les propositions formulées par l’institution, l’une d’entre elles vise à revoir le régime des plus-values immobilières, en s’attaquant au système des abattements pour durée de détention : « S’il n’est pas proposé de revenir sur l’exonération de la plus-value immobilière réalisée lors de la cession de la résidence principale, les modalités de calcul des plus-values pourraient évoluer afin de faire disparaître les abattements pour durée de détention, au profit d’une prise en compte de l’érosion monétaire. Cela permettrait de (…) neutraliser l’incitation fiscale à la rétention des biens immobiliers dans l’arbitrage des ménages, les cessions intervenant avant cinq ans étant, dans le régime actuel, pénalisées« , précise le CPO.

Reste à savoir si le gouvernement sera sensible à cette recommandation. 2018 est déjà une année faste pour la fiscalité sur les plus-values. Depuis le 1er janvier, pour une cession de terrain à bâtir, les propriétaires profitent d’abattement fiscaux spécifiques jusqu’en 2020 dans les zones tendues (A et Abis). Ils s’élèvent à 85 % si le terrain vendu sert à réaliser du logement social ou intermédiaire et 70 % pour du logements libres. Ces biens doivent être achevés dans les 4 ans à compté de la date d’achat. La ristourne fiscale s’applique de la même manière pour les biens immobiliers bâtis devant être démolis par l’acheteur avant une reconstruction. Seul bémol, le dispositif ne s’applique pas aux ventes intrafamiliales, c’est-à-dire entre conjoints, ascendants ou descendants.

Les résidences secondaires toujours aussi taxées

Autre nouveauté instaurée en 2018 : la hausse de la CSG de 1,7 point au 1er janvier dernier. Cette dernière vient alourdir le poids de la taxe sur les plus-values réalisées lors de la vente d’un bien immobilier autre que sa résidence principale (résidence secondaire, résidence service…). L’impôt passe de 36,20 % contre 34,50 % auparavant. Un surplus qui impactera également les prélèvements sociaux qui passent eux de 15,5 % à 17,2 %.

Mais seuls les propriétaires décidés à vendre leur logement avant les 6 ans de détention seront frappés par cette augmentation. Les autres profiteront toujours des abattements alloués au titre de l’impôt sur le revenu et ceux au titre des prélèvements sociaux, selon un barème fixé par la loi. Rappelons que les plus-values sont exonérées d’impôt sur le revenu après 22 ans de possession du bien, mais qu’il faut attendre 30 ans pour que l’exonération concerne également les prélèvements sociaux.

Quelques acquéreurs peuvent toutefois profiter d’exonération d’impôts sur les plus-values sous certaines conditions. S’il s’agit d’une première cession, par exemple, et que les sommes engrangées servent à l’acquisition d’une résidence principale. Même constat pour la vente d’une dépendance « immédiate et nécessaire », comme un garage situé à moins d’un kilomètre de la résidence principale ou pour les quelques biens cédés à moins de 15 000 euros.

Source : immonot 1er trim 2018